●제주도 경매 물건값 하락 언제까지
●제주도 경매 물건값 하락 언제까지
하늘 높은 줄 모르고 치솟던 제주도 집값이 거품을 튕기고 있다는 소식이 많은 2020년 1월입니다.
제주도 땅값의 경우 2008년 이후 12년 만에 하락세로 돌아섰다고 하며,
하락세의 주된 원인은 중국투자자본 유입의 감소와 제주 제2공항 건설 지연과 함께 한때 유행했던 제주도 생활에 대한 인기가 땅값 상승으로 제주에서 다른 지역으로 이동하여 부동산 가격의 하락세가 계속되고 있다는 것입니다.
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제주도 곳곳에 미분양 빌라나 타운 하우스 등의 물건들을 많이 봤는데 가격 할인해서 사고 팔기보다는 이자를 내고 가격지킴이를 했는데 경기도 안 좋고 중국 상황도 안 좋아서 그런지 빌라 경매가 꽤 많았어요.
같은 주소지 101호,102호,301호,301호등의 물건주소가 많아서 분양업체 보유분과 건물주의 물건이 한꺼번에 나오는 경우가 많고,물건 등을 보면 분양당시 유명했던 곳도 있어서 분양받은 분들은 고생이 많다고 생각했습니다.
신종바이러스가 시작되기 전 판매물건을 보다가 여러번 유찰되어 입찰가가 많이 낮아진 현장에 다녀왔는데
제주 시내에 위치해 주변도 많이 개발돼 예전보다 분위기가 좋아진 곳이었지만 5차례 유찰돼 최저 매각가 4958만원 정도로 제주 시내에서 멀지 않은 곳에 위치한 입찰가 5000만원 이하가 된 제주시의 빌라.다세대다가구 경매가만 보고 현장에 다녀왔어요.
경매 진행 중이라서 사진 몇 장 찍고 왔는데주변이 조용하고 단지도 작지 않아 분양가는 2억9000만원대로
인근의 다른 빌라보다 평균 2~3000만원 더 분양했는데 건설사 사정이 좋지 않아 건설사 보유분 매각된 것 같았습니다.
101호. 102호. 301호, 301호 등 동호, 여러 가지 물건이 있었는데요.
경매물건인 빌라는 2016년에 분양한 6개동 4층 25평짜리 다세대, 빌라 주변에는 비슷한 빌라가 함께 있고 빌라 단지 앞에는 도로를 정비하고
4차선 도로가 있고 단지 뒤편에는 비닐하우스와 귤밭이 있어서 전원의 느낌도 나는 주택 내부는 보지 못했지만 외부를 보고 인테리어에 비용을 투자했다고는 생각되지 않는 것처럼 보여 보통 빌라의 일반적인 구조인 것 같았습니다.
위 물품으로 경매 입찰을 진행하려면 우선 최저가의 10%의 입찰 보증금이 있어야 되는데요.
경매 입찰시 경매 진행 최저가인 입찰 보증금을 입찰 당일 법원에 입찰표와 함께 제출해야 하는데, 입찰 보증금은 경매 최저금액의 10~30%로 낙찰된 후 인수를 포기할 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문에 신중하게 입찰에 임해야 합니다.
경매에 가서 입찰해 보는 것이 좋다고 하여 입찰을 진행시킨 생각도 없는 물건을 낙찰받으면 매수 포기로 이어져 보증금을 몰수당하는 경우도 있기 때문에 경험적으로 시작하는 경매 입찰에서도 신중하게 분석하고 입찰을 진행시키는 것이 좋다고 생각합니다.
신문 기사의 내용을 보면, 2 019년 10월의 서울 지방 법원 경매 법정에서는, 감정가 5억6천만원대의 맨션이 41억3천만원 정도에 낙찰되어 낙찰자가 매수를 포기했습니다.
이유는 낙찰금액에 0을 하나 더 적어주시고 최저입찰보증금이었던 3600만원 정도를 못 받을 수도 있기 때문에 입찰금액도 0을 하나씩 세어보시고 신중하게 적어주셔야 하기 때문입니다.
경매 입찰 보증금의 경우 최저가의 1030% 정도에 낙찰받은 뒤 계약을 포기하거나 잔금을 내지 않을 경우 법원이 입찰 보증을 몰수하는 데 한해 평균 600억원 정도의 보증금을 몰수한다고 하던데.
낙찰을 포기하는 경우에는 권리분석을 정확하게 실시하지 않거나, 잔금의 준비가 되지 않거나, 평가가 잘 되지 않아 매수를 포기하지만,
과거에는 경매에서 낙찰된 부동산에 대해서는 대출을 90%까지 받을 수 있어 잔금에 대한 걱정은 없었지만, 부동산 억제 정책으로 대출이 축소되고 잔금의 상황까지 여유있게 준비하지 않으면 입찰 보증금을 포기하는 것이 손실을 줄일 수 있기 때문에,
입찰전의 잔금 준비 계획과 권리 분석을 정확하게 해 두어야 한다고 생각합니다.
위 사진에서 보여드린 전단도 유찰이 5번 진행되었고 낙찰이 몇 번 되었지만 매수를 포기하고 입찰보증금만 몰수되었다.
감정평가 금액은 29500만원이고 최저 매각 가격은 5000만원에 못 미치지만, 선순위 임차인에 대항력도 있어 2억원에 대한 보증금을 지불해야 하기 때문에,
결과적으로 2억5000만원에 인수하게 되기 때문에 아무리 최저 매각가격이 낮더라도 인수금액까지 낮지는 않아 잘 분석해야 한다고 생각했습니다.
최저 매각가격이 낮다고 해서 500만엔 정도로 입찰했다면 지금쯤 500만원은 국가에 몰수했을 것입니다.
제주도땅이그동안10배100배올라가신분들도많고몇%떨어지는경우가많겠지만제일높은곳에사서갑자기뽑기시작해마음이안가시는분들도많으실겁니다.
국토종합개발계획에서 제주 신공항과 제주 제2공항 건설을 추진한다고 적혀 있어 협의가 잘 진행돼 개발되고 건설부지 보상금이 풀리면 하락세가 멈출 것입니다.
2020년 연휴가 지나 신종바이러스로 인해 관광업 경기가 잠시 침체될것 같고 경기침체의 위기를 넘어 공항건설이 고시되어 보상금이 풀릴때까지 기다려주시면 제주의 경기가 좋아지지 않을까 생각하며 제주도 상황을 계속 글로 올려드리겠습니다.
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